ADU independiente: una casa aparte en su patio
ADU independiente en Simi Valley: la vía simplificada de 800 pies², 16 pies de altura, retiros de 4 pies, la separación que objetó HCD y costos.
Una ADU independiente es una casa nueva y separada dentro de su lote, con cocina, baño y entrada propios. Es la más cara de las cuatro porque se construye todo: cimentación, estructura, techo y las líneas de servicios. También es la que da más privacidad, y por eso es la opción típica cuando se muda un papá o una mamá, o para rentar a largo plazo.
En Simi Valley, lo que decide una ADU independiente es el terreno: cuánto patio plano tiene, por dónde corre la línea del drenaje, si está en una zona de riesgo de incendio y qué tan cerca de la línea de propiedad puede quedar. La ley estatal ya resuelve más de esto de lo que la mayoría imagina.
El tamaño y la altura que la ley le garantiza
La vía más rápida es la categoría simplificada de la sección 66323(a)(2) del Código de Gobierno: una unidad independiente de hasta 800 pies cuadrados con retiros laterales y traseros de 4 pies. Para algo más grande, la sección 66321 dice que la Ciudad no puede poner un tope menor a 850 pies cuadrados, o 1,000 con más de una recámara, y siempre debe permitir 800 pies cuadrados con retiros de 4 pies.
| Norma | Lo que la Ciudad debe permitir |
|---|---|
| Tamaño, vía simplificada | Hasta 800 pies cuadrados |
| Tope de tamaño, vía normal | No menos de 850 pies cuadrados (1,000 con 2 o más recámaras) |
| Retiros laterales y traseros | 4 pies |
| Altura | 16 pies; 18 pies a media milla de transporte público principal, más 2 pies para igualar la pendiente del techo |
| Estacionamiento | Máximo 1 lugar; ninguno en varios casos exentos |
La separación de 6 pies que objetó HCD
La Ordenanza 1349 de Simi Valley definía la ADU independiente como una unidad separada de la casa y de cualquier otra estructura por al menos 6 pies, sin pasillo techado entre ellas. En sus observaciones del 29 de octubre de 2025, HCD le dijo a la Ciudad que la categoría simplificada no exige más separación que la que piden las normas de incendio y seguridad, y que esa regla no podía impedir una unidad de 800 pies cuadrados con retiros de 4 pies.
Eso pesa en los patios angostos de las colonias más viejas del valle, donde 6 pies de separación pueden empujar la casita al centro del patio. La Ordenanza 1373 de reemplazo (adopción reportada en julio de 2026) responde a esto; confirme la separación vigente en la revisión de planos y no se base en la cifra anterior.
Lotes en ladera y en zona de incendio
Muchos lotes en Wood Ranch, Big Sky y en los cerros de Santa Susana tienen pendiente, y algunos están en zonas mapeadas de riesgo de incendio. La pendiente puede significar muros de contención, un estudio de suelos y una cimentación escalonada. Una dirección en zona de incendio trae requisitos de construcción resistente al fuego para techo, ventilas, revestimiento y ventanas, según el Capítulo 7A del Código de Construcción de California.
Ninguna de las dos cosas le impide construir, pero ambas suman tiempo de diseño y costo, y hay que cotizarlas antes de firmar. Los lotes planos y antiguos del fondo del valle casi nunca tienen estos problemas.
- Revise si su lote está en una zona de riesgo de incendio antes de empezar el diseño.
- Pregunte si van a pedir un estudio de suelos o geotécnico para su terreno.
- Fíjese si hay robles protegidos cerca del área de obra; la Ciudad regula el trabajo alrededor de ellos.
Preguntas que hacen los propietarios
¿Qué tan grande puede ser una ADU independiente en Simi Valley?
Por ley estatal, la Ciudad debe permitir por lo menos 800 pies cuadrados con retiros laterales y traseros de 4 pies, y cualquier tope que fije no puede ser menor a 850 pies cuadrados (1,000 con dos recámaras o más). El máximo exacto de Simi Valley está en la Ordenanza 1373 (adopción reportada en julio de 2026); confírmelo con Building & Safety antes de diseñar.
¿Puede ser de dos pisos?
El mínimo estatal es de 16 pies para una unidad independiente, o 18 cerca de transporte público principal. El manual de HCD dice que si una ADU de dos pisos cabe en la altura permitida y cumple el código de construcción, la Ciudad no puede negarla por la zonificación. En la mayoría de los lotes de Simi Valley, 16 pies quedan justos para dos pisos completos; depende del diseño.
¿Pierdo un lugar de estacionamiento?
La Ciudad puede pedir como máximo un lugar para la ADU, y puede ser en fila sobre su entrada de autos. No se pide ninguno si está a media milla a pie de transporte público, entre otras excepciones de la sección 66322 del Código de Gobierno.
¿Cuánto cuesta una ADU independiente en Simi Valley?
Un competidor, Safeway Remodel, publica de $240,000 a $330,000 aproximadamente para 600 pies cuadrados y de $355,000 a $485,000 para 1,000 (actualización del 16 de septiembre de 2026). Aguila cotiza según su terreno; las laderas y las zonas de incendio empujan cualquier obra hacia la parte alta del rango.
¿Cuánto tarda la construcción?
La página de Safeway Remodel de septiembre de 2026 calcula de 6 a 11 meses de obra activa para una unidad independiente, ya con el permiso emitido. El diseño y la revisión de la Ciudad van antes.
Fuentes
Datos de esta página verificados por última vez: .
- Código de Gobierno de California, sección 66321 (mínimos de tamaño, altura y retiros): https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=66321. (2026-10-05)
- HCD, observaciones sobre la Ordenanza de ADU No. 1349 de Simi Valley, 29 de octubre de 2025 (en inglés): https://www.hcd.ca.gov/sites/default/files/docs/policy-and-research/ordinance-review-letters/simi-valley-adu-findings-102925.pdf (2026-10-05)
- HCD, Manual de ADU actualizado a la ley vigente el 1 de enero de 2026 (en inglés): https://www.hcd.ca.gov/sites/default/files/docs/policy-and-research/adu-handbook-update.pdf (2026-10-05)
- Ordenanza 1373 (adopción reportada en julio de 2026): el texto adoptado no estaba publicado en línea al escribir esta página. Confirme las normas locales vigentes para ADU con Building & Safety de la Ciudad de Simi Valley: https://www.simivalley.org/departments/environmental-services/building-safety-division/online-permit-submittal-instructions (2026-10-05)
- Rango publicado por un competidor: Safeway Remodel, costo de ADU en Simi Valley (actualización del 16 de septiembre de 2026): https://www.safewayremodel.com/blog/adu-cost-simi-valley-2026 (2026-10-05)
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